1万众瞩目的存量房贷利率,终于下调了。9月24日,国新办发布会上央行行长潘功胜宣布:1.存量房贷利率预计平均降幅在0.5%。2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。广大群众最关心的是,高层政策宣布后,一个月能少还多少钱?什么时候能办理?从目前来看,银行还需要一些时间准备。根据央行的预测,这一项政策将惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。潘行长在发布会上,非常幽默地说了一句:估计银行很难马上给你办这个事情,所以大家不要今天下午就跑到银行去了。(来源:pixabay.com)潘行长表示不出意外的话,降低存量贷款利率,首先会在商业银行行内展开转按揭,下一步再考虑是否有机会允许跨行转按揭。具体到每一个还房贷的个人身上,月供减少的幅度,并不算大。根据多家券商的计算,央行在2024年二季度末,全国新发房贷利率已经降到3.45%。新发房贷和存量房贷的利差大约在50个基点左右,假设以100万元的商业贷款、30年期限等额本息方式计算,精确到个人身上每个月月供大约减少:312元以上面条件计算,大约30年可以帮助买房者累计节省11万元利息支出。在这之前,2023年9月存量首套房利率已经下调了一波。根据央行发布的《中国区域金融运行报告(2024)》数据显示:政策实施后,23万亿存量房贷利率下调,平均降幅0.73%,每年为借款人减少1700亿利息支出。(来源:中国区域金融运行报告 2024)2024年之后,随着央行下调5年以上LPR,多地跟进下调房贷利率,部分城市的最低房贷利率已经下降到2字头。同时,越来越多的老百姓选择了提前还款。机构数据显示,6月RMBS(住房按揭贷款资产证券化产品)平均早偿率达到19.3%,明显高于2023年同期的12.9%。央行数据显示,2024上半年个人住房贷款余额合计减少3118.92亿。其中五家大银行的个人住房贷款余额分别是:工行:减少1230.92亿农行:减少1006.68亿建行:减少764.66亿中行:减少336.11亿交行:减少16.73亿很多年前,建设银行行长张建国,在一次重要会议上发言称:银行是弱势群体!此言一出技惊四座,连时任总理和周小川行长都笑了,顺便引发了社交媒体一波大讨论。(来源:微博 新华视点)多年后的今天,这句话变成了一个回旋镖,击中全中国的银行。因为这次高层是铁了心,要让银行出点血。尤其是对于很多在2020年、2021年高位利率入市,高价买下房子的家庭来说,新政算是挽救了他们一把。一个家庭付了30%首付去买房,结果几年后房价普遍跌幅超过30%,相当于首付全都跌没并且还需要每个月还房贷。相当一部分买家会选择断供,一方面是减少现金流压力,另一方面是已经成为负资产的房子毫无价值,最终断供会导致房子走上法拍的终局。大批量房贷断供引发的潜在社会连锁效应更令人担忧。央行祭出的三板斧中,除了楼市的存量房贷利率和降低首付比例,还包括了:降低存款准备金率和政策利率创设新的政策工具,支持股票市场发展A股在新政之后连续上涨,似乎是在回应高层。2神奇的是,新政发布不久之前,中东资本涌入中国,抄底了曾经的千亿级别开发商,中国奥园。一家名为Multi Gold的中东投资机构,成为了中国奥园第一大股东,同时拿下了董事会主席。(来源:中国奥园官网)中东资本布局中国企业,已经成为常态。根据媒体的不完全统计,中东富豪们手握私有资本,已经投资了包括万达、奥园、浦东金桥、自如、东方雨虹、厦门国贸等多家上下游企业。中国奥园是一家老牌房企,根据公开资料显示,它1996年在广州成立,2007年港交所上市。中国奥园在2019年销售额达到1180亿,进入全国房企TOP30。曾经的千亿房企,几经沉浮之后终究还是易主了。另一边的投资机构Multi Gold,其目前掌门人、唯一董事Mohamed Obaid Ghulam Badakkan Alobeidli,同样拥有长达20年的科技、房产、战略咨询经验。消息放出后中国奥园的股价一度上涨高达126.89%,随后连续两天回落。(来源:雪球)从基本面来看,奥园的经营、资产状况算不上特别优质。根据财报显示,2024上半年,奥园净利润高达223.12亿元,同比大增857.64%。公司表示,盈利的主要原因是完成了境外债务重组。剔除该重组收益,上半年仍是亏损。截止2024年6月底,中国奥园总资产1886亿元,总负债1904亿元,已经是负资产状态,并且还有未偿还境外债450.83亿。在2019年最巅峰时期,中国奥园首次进入千亿房企阵营,一度和佳兆业、龙光集团、合景泰富并称为粤港澳房企四小龙。如今沦落到资不抵债的境地,确实令人感慨。中东富豪外表确实像市场所看到的那样:头顶一块布,全球他最富他们很富有却并不傻,既然选中奥园成为其战略投资者,那么自然是看中了后者身上的一系列亮点。比如说一年前的9月份,中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期。2024年3月21日,中国奥园公告称,境外债重组计划达成所有重组条件,于3月20日起生效。(来源:中国奥园公告)历经24个月的艰难谈判,中国奥园正式成为首家成功完成境内外债务重组流程的粤系房企。一系列消息,都为这家老牌粤系房企,赢得了更多的喘息时间。中东资本入局成了一个难得的突破口,奥园必须把握机会,让经营重新走上正轨。从公开资料来看,全球10大主权基金中,5支来自于中东。按照2022年末管理资金规模排序,它们分别是:阿布扎比投资局 资产规模8530亿美元科威特投资局 8030亿美元沙特公共投资基金 7767亿美元卡塔尔投资局 4750亿美元迪拜投资局3200亿美元港交所前行政总裁欧冠升,曾经作出这样一个预测:到2030年,中东主权基金规模将从目前的4万亿美元上升到10万亿美元。这期间将有10%到20%的资金流向中国,相当于接近2万亿美元。中东富豪最青睐的是中国新质生产力领域的优质公司,除了房地产以外,新能源、新消费、生物医药、科技和互联网都被收入囊中。对于房企们来说,如果能获得中东资本的扶持,也算是平稳落地了。对于其他的新兴产业或者行业内优质公司来说,它们更需要的是一个不差钱的长期主义投资人。显然中东富豪们的角色定位,比欧美资本更合适。最新消息是,9月26日的高层会议上,对房地产行业罕见提出两点:1.促进房地产市场止跌企稳2.调整住房限购政策(9月26日A股房地产板块大涨 来源:第一创业证券)市场最期待的是调整北京、上海的核心区限购政策,节前也已经出了新政。顺便提醒大家,不要过于乐观,楼市的下跌趋势一旦开启,长度都是以10年为一个单位的。楼市震荡,房企衰落,不应以成败论英雄。就像一首歌里唱的那样:看成败,人生豪迈。只不过,从头再来。2024 年中国经济形势如何?四季度又将走向何方?房地产市场持续低迷、需求不足等问题能否得到解决?宏观政策又将如何发力?《2024 年第 4 季度中国经济金融展望报告》为你详细解读。
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